ASB Financing VS Loan Rumah

"Akk risau..kalau ambil maximum asb loan ni 200k,nanti akk nak buat loan rumah tak lepas"..


Itu kata puan H kepada saya beberapa tahun yang lalu.Namun atas nasihat dan buah pandang saya masih boleh diterima ,tetap Puan H teruskan sign up maximum asb tanpa ragu-ragu.Ya siapa saya untuk memaksa,saya hanya memberi buah pandang.Pilihan tetap di tangan client.

Janji saya satu,bilamana puan sudah bertemu dengan rumah yang ingin dibeli,hubungi saya semula.Saya akan cuba bantu A-Z.Jika ada masalah dalam permohonan loan rumah asbab ASB financing,saya juga akan cuba membantu memberi beberapa solusi.Selalunya,masalah ASB Financing yang menggangu permohonan loan rumah mungkin 1/10 berlaku.

Namun , di dalam fasa mencari-cari rumah idaman biarlah ASB puan terus menjana dividen yang berterusan.Usah bazirkan waktu dalam mencari rumah idaman,peluang menjana dividen juga terlepas.Lagipun bagusnya buat ASB Financing ini tiada kontrak untuk pembatalan jika ia perlu dibatalkan kelak.


Malah,dengan compounding dividen itu pasti akan membantu nanti bila puan sudah sampai rezeki untuk membeli rumah.


Teknik *compounding *dividen sering saya nasihatkan pada client ASB saya.Jarang benar saya galakkan client saya buat teknik rolling.Teknik compounding dividen cukup panjang lebar saya tuliskan di artikel link iniv:

Baca disini: [ ASB Loan menggunakan teknik compounding]

***************************

Beberapa tahun sudah berlalu,tahun ini puan H hubungi saya semula. Salam disambut dan saling bertanya khabar sebagai mukadimah.Hubungan client-banker harus diteruskan walaupun sudah beberapa tahun sign up ASB.

Apa yang perlu saya bantu,apa yang tahu saya kongsi.Bukankah muamalat yang baik itu saling memberi manfaat antara satu sama lain.Itulah kamus yang saya pegang sebagai sales person hingga saat ini.

Bukan semua perkara harus dikira untung rugi dari segi benefitnya apa mereka yang datang pada kita?Namun paling utama tanya dulu pada diri kita manfaatnya apa kita ini pada mereka?

Namun jika lambat saya respon atau terlepas pandang dalam menjawab pesanan,maafkan saya.Saya juga manusia biasa ada khilafnya.

****************************

*Irda,berapa akak layak buat loan rumah?.Tolong Kirakan ya..akak sudah berkenan dengan sebuah rumah di Cyberjaya projek PKNS.Rumah sudah siap dan masih dibawah pemaju".


Saya bantu kirakan kelayakan (DSR).

Apa itu DSR ? DSR adalah singkatan kepada Debt Service Ratio  ataupun dalam bahasa melayunya Nisbah Khidmat Hutang yang bermaksud nisbah hutang atau komitmen kewangan terhadap pendapatan bersih.

Setiap bank mempunyai DSR yang berbeza untuk melaraskan permohonan financing dengan mereka.Jadi amatlah penting kita semak dulu DSR sesebuah bank sebelum permohonan loan rumah.Jadi disitu kita boleh tahu berapa anggaran loan rumah kita boleh lulus.Saya bantu client ASB ini tanpa beliau perlu ke bank-bank berjumpa pegawai buat untuk buat semakan.


Untuk menentukan DSR seseorang.Bank akan ambil Total Commitment VS Nett Income.


Apa itu nett income?:Jumlah Gaji  selepas tolak EPF,SOCSO,EIS ,Income tax.

Cara pengiraan DSR:

Total commitment yang sedia ada seperti commitmen loan kereta,PTPTN,Pinjaman peribadi,credit card dan juga loan ASB + tambahkan juga future loan repayment dengan menggunakan Home Calculator. Jumlah komitment ini kemudian bahagi dengan nett income diatas.

Contoh :

Gaji puan H sudah termasuk fixed allowance atau OT  :RM 8000
Selepas tolak , nett pay beliau : RM 6700
Total commitment yang sedia ada : RM 4300


Jadi DSR beliau : 4300/6700 X 100% : 64.18%

• Jika Bank A, guideline DSR hanya 60%-Puan H akan gagal permohonan loan rumah
• Jika Bank B,guideline DSR 65%-Permohonan Puan H sipi-sipi antara lulus dan tidak
• Jika Bank C,guideline DSR 70%-Permohonan loan rumah Puan H agak cerah

Semakin tinggi DSR seseorang,semakin rendah peluang permohonan loan rumah untuk diluluskan.

Setiap bank juga mempunyai garis panduan berbeza mengikut tangga gaji basic /gaji asas seseorang.Jadi disini sebagai pemohon anda bolehlah semak dengan bank mengikut gaji anda.

Selain DSR,CCRIS report dan Credit Score juga penting dalam permohonan loan rumah.

Namun dalam situasi puan H,tahukah apa yang membantu dalam DSR permohonan loan rumah beliau?

Others income puan H :Existing dividen + bonus ASB beliau untuk tahun 2021 telah diambil sebagai pendapatan tambahan.

Saya juga carikan banker yang cekap dan buat kerja cepat.Saya surveykan rate yang terbaik.Kawan-kawan lama saya hubungi .Pesan saya satu,jaga muamalat ini.Client happy no 1.disamping Achieved KPI peribadi.


Kepada banker Housing Loan yg saya pilih.Saya ingatkan untuk jaga client ASB saya.Pastikan client ASB saya tahu 6 perkara ini sebelum sign up Letter Offer Housing loan.

• ​​​Client saya tahu type of loan.Islamic or conventional.Pinjaman berjadual,semi Fleksi loan atau Fleksi penuh.

• ​​​Any hiding cost atau juga ada klausa ‘default rate’ yang perlu banker explain pada ASB client saya.

• ​​​MRTT/MLTT dalam loan.

• Legal Fee/SNP fee.

• Lock in period-Penting untuk client ambil no lock in atau lock yang pendek.Ia memang nampak tiada apa-apa,namun seandainya client tidak tahu nanti kena penalti pula kalau client refinance.jual atau settle loan early

• MoF

Untuk kesekian kalinya,saya beri lagi sekali puan H pilihan selepas beberapa maklumat telah saya dapatkan.


Ibarat gayung bersambut.Walau Ada beberapa 'hiccup" sana sini.Alhamdulilah loan Puan H lulus dalam masa seminggu.


Proses yang sangat lancar.Allah mempermudah urusan.Client saya orang yang sangat senang berurusan,tidak cerewet tidak banyak itu ini.Orang baik sentiasa ALLAH permudahkan.


Alhamdulilah,client ASB saya lulus loan rumah yang harganya lebih satu juta.Dalam permohonan tersebut.Client ASB saya telah 

• Menggunakan sepenuhnya dividen terkumpul untuk penambahan deposit rumah.Selalunya,Standard permohonan rumah pertama MoF 90% ,10% deposit.MoF kurang sedikit dari 90%,itulah masanya kita gunakan dividen ASB yang sudah tersimpan lama untuk menambah mana yang patut untuk deposit rumah.

• Menggunakan dividen + bonus ASB dalam penambahan income untuk menaikkan DSR ketika permohonan.

• Batalkan satu sijil dahulu untuk bantu DSR (Client ASB saya buat 2 sijil berjumlah 200k),kemudian lepas loan rumah lulus mohon semula ASB loan tersebut tanpa sebarang penalti.

Dan semua ini,saya uruskan dan saya monitor buat beliau.Saat ,November 2022 ini loan rumah Puan H sudah lulus hanya tunggu kunci rumah sahaja.Dijangkanya sebelum raya tahun 2023 beliau akan menduduki rumah baru.Dan paling penting lagi,ASB LOAN puan H masih maintain RM 200K (apply semula RM100K sijil baru selepas loan rumah lulus dan LI issuance) dan akan enjoy dividen bulan January 2023 nanti.Alhamdulilah...

"Nanti masuk rumah baru,akak masak sedap-sedap,Irda datang ya bawa keluarga"kata Puan H kepada saya.Lepas semua urusan loan rumah selesai.

InsyaALLAH,sepertinya saya juga tidak sabar menjejakkan kaki ke rumah baru client saya nanti.

Nah saya kongsikan gambar rumah contoh yang puan H beri pada saya buat tatapan anda.Saya doakan pada anda yang sedang mencari rumah moga ditemukan dengan rumah idaman juga suatu masa nanti.Dan jangan lupa,mulakan simpanan anda sekarang untuk deposit rumah idaman.

Hubungi Irda untuk khidmat nasihat ya.

Irda 

Kuala Lumpur 

3 November 2022

Appreciate your time reading this entry.